Nội dung chính
Nhiều chung cư cao tầng tại TP.HCM vẫn chưa có sổ hồng.
Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đang là vấn đề được nhiều người quan tâm, đặc biệt khi căn hộ chưa có sổ hồng.
Phân biệt “nhà ở hình thành trong tương lai” và “nhà ở có sẵn”
ThS Ngô Gia Hoàng cho biết, cần phân biệt rõ giữa “chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai” và “mua bán nhà ở có sẵn”. Theo Luật Nhà ở 2023, nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Nhà ở đã hoàn thành và được nghiệm thu đưa vào sử dụng được coi là nhà ở có sẵn. Thông thường, người mua căn hộ từ chủ đầu tư mua nhà ở hình thành trong tương lai và được bàn giao sau 1-3 năm.
Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, điều kiện để chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm: chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận, hợp đồng mua bán không có tranh chấp, nhà ở không bị kê biên hoặc thế chấp (trừ khi được bên nhận thế chấp đồng ý).
Luật không yêu cầu điều kiện về việc căn hộ đã bàn giao hay chưa. Thực tế, nhiều dự án đã bàn giao căn hộ nhưng người mua vẫn chưa được cấp sổ hồng do chủ đầu tư chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính hoặc vướng mắc pháp lý.
Căn hộ đã bàn giao vẫn có thể chuyển nhượng hợp đồng mua bán.
Nghị định 96/2024/NĐ-CP hướng dẫn về trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản quy định hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng (trừ trường hợp bên chuyển nhượng là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản). Thành phần hồ sơ bao gồm bản chính hoặc bản sao có chứng thực của biên bản bàn giao nhà ở (nếu có).
Như vậy, căn hộ đã bàn giao vẫn thuộc diện được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Pháp luật không cấm việc này nếu đáp ứng đủ điều kiện theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Tầm quan trọng của việc hiểu rõ quy định
Hiểu rõ quy định giúp người mua bảo vệ quyền lợi và tránh những hiểu lầm không đáng có. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cần tuân thủ các quy định hiện hành để đảm bảo tính pháp lý.